Hypotheek oversluiten

Het oversluiten van een hypotheek is het opheffen van een bestaande hypotheek en het afsluiten van een nieuwe hypotheek. Dat kan financiële voordelen hebben als de voorwaarden gunstiger zijn, bijvoorbeeld wanneer de hypotheekrente daardoor lager wordt. Denkt u erover uw hypotheek over te sluiten? Hou er rekening mee dat u ook kosten maakt als u de hypotheek oversluit. Wij vertellen u alles over het waarom, wanneer, de boeterente en meer rondom het oversluiten van de hypotheek.

Wanneer hypotheek oversluiten?

Wanneer kunt u een hypotheek oversluiten? Als u voldoet aan de hypotheekvoorwaarden van een hypotheekverstrekker, kunt u er in principe altijd voor kiezen om de hypotheek over te sluiten. Het oversluiten van een hypotheek kan op twee momenten: na of tijdens de rentevaste periode.

Wanneer is het interessant om de hypotheek over te sluiten? Oversluiten zorgt niet altijd voor een besparing, vooral niet als u een boeterente betaalt door het voortijdig oversluiten van de hypotheek. Bereken dus goed of het u voordeel oplevert en op welke termijn. Het oversluiten van de hypotheek is interessant wanneer u door de lagere rentetarieven bespaart op de maandlasten en de oversluitkosten en eventuele boeterente (de boete die u betaalt voor de rente die de hypotheekverstrekker misloopt) de langetermijnbesparing waard zijn.

Wilt u advies van een andere partij dan de hypotheekverstrekker? U kunt ook een notaris raadplegen, deze kan u helpen de financiële implicaties te begrijpen en te bepalen of het oversluiten gunstig is in uw situatie.

Waarom hypotheek oversluiten?

Mensen kiezen ervoor om hun hypotheek over te sluiten om verschillende redenen. De eerste reden: de rentevaste periode is voorbij en u moet de huidige hypotheek verlengen of de hypotheek oversluiten. De tweede reden: de rentevaste periode loopt nog maar de hypotheekrente die u betaalt is hoog en de huidige marktrente is heel laag, als u de hypotheek oversluit, bespaart u op de lange termijn. Ook kunt u een hypotheek soms oversluiten als u verhuist of omzetten naar een verhuurhypotheek als u het huis gaat verhuren.
U kunt een hypotheek oversluiten met het oog het verlagen van de maandelijkse lasten, het profiteren van lagere rentetarieven, het aanpassen van de looptijd of soort hypotheek, het toevoegen van Nationale Hypotheek Garantie of het vrijmaken van kapitaal voor andere doeleinden. Het overzetten van een hypotheek heeft voordelen en nadelen. Wij zetten deze voor u op een rijtje:

Voordelen oversluiten hypotheek

Lagere rente: een van de belangrijkste voordelen van oversluiten is de mogelijkheid om te profiteren van een lagere hypotheekrente. Dit kan leiden tot aanzienlijke besparingen op de totale kosten van uw lening.
Lagere maandelijkse betalingen: met een lagere rente kunt u uw maandelijkse hypotheekbetalingen verminderen waardoor u meer financiële ruimte krijgt.
Aanpassing van hypotheekvoorwaarden: oversluiten biedt de mogelijkheid om de looptijd of hypotheekvorm aan te passen aan uw huidige financiële situatie en doelen.
Het is daarmee ook een manier om Nationale Hypotheek Garantie toe te voegen aan uw hypotheek. De NHG-hypotheek kan voordeliger zijn en financiële zekerheid bieden.

Nadelen oversluiten hypotheek

Boeterente: als u de huidige hypotheek vroegtijdig oversluit, brengt uw huidige hypotheekverstrekker een boeterente in rekening. Dit omdat de verstrekker door uw overstap rente misloopt.
Andere kosten: het oversluiten van een hypotheek brengt kosten met zich mee, zoals administratie-, taxatie, notaris- en advieskosten. Deze kosten moeten worden afgewogen tegen de potentiële besparingen.
Tijdsinvestering: het oversluitproces kan enige tijd in beslag nemen door onder andere administratieve stappen, zoals het verzamelen van documentatie en het regelen van een taxatie.

Waar op letten bij oversluiten hypotheek?

Bij het oversluiten van een hypotheek is het belangrijk om op verschillende aspecten te letten, zodat u een weloverwogen beslissing neemt. Waar kunt u op letten?

Huidige financiële situatie: beoordeel uw huidige financiële situatie, waaronder inkomen, uitgaven, schulden en kredietwaardigheid. Dit heeft invloed op het voldoen aan de nieuwe hypotheekvoorwaarden.
Rentetarieven: als de huidige rentetarieven lager zijn dan de rente op uw huidige hypotheek, kan oversluiten resulteren in lagere maandelijkse kosten en kunt u besparen gedurende de looptijd van de hypotheek.
Kosten voor de besparing: bereken zorgvuldig of de kosten van het oversluiten opwegen tegen de mogelijke besparingen op lagere rentetarieven. Het kan namelijk enige tijd duren voordat u de kosten terugverdient met uw maandelijkse besparing
Hoogte boeterente: de boeterente is onderdeel van de kosten die komen kijken bij het oversluiten van een hypotheek. Controleer of u al door de rentevaste periode heen bent, hoelang die nog loopt en hoe hoog uw boeterente op dit moment zou zijn.
Hypotheekvoorwaarden: let op de voorwaarden van de nieuwe hypotheek, zoals de looptijd van de lening, eventuele andere kosten en de flexibiliteit. Beoordeel of deze lening bij uw financiële doelen past.
Hypotheekvorm: controleer ook of de nieuwe hypotheekvorm bij uw financiële situatie past. U kunt bijvoorbeeld overschakelen van een annuïteitenhypotheek naar een lineaire hypotheek of een aflossingsvrije hypotheek afhankelijk van uw voorkeuren en doelen.

Hoe werkt het oversluiten van een hypotheek?

Het oversluiten van een hypotheek gaat voor een groot deel hetzelfde als het afsluiten van een nieuwe hypotheek. Welke stappen doorloopt u?

Oriënteren: vergelijk uw huidige maandlasten en rentepercentage met de actuele rentestanden. Wat kunt u besparen? Dat kunt u online berekenen, maar het is ook handig om hierbij hulp te vragen aan een hypotheekadviseur zodat u zeker weet dat alles klopt.
Documenten aanleveren: is het aanbod goed en bespaart u ermee en kiest u voor oversluiten? Dan moet u verschillende documenten aanleveren bij de hypotheekadviseur. Meestal moet u de woning ook opnieuw laten taxeren.
Hypotheekakte tekenen: als alles goed is en de hypotheekverstrekker akkoord gaat, tekent u een hypotheekakte.
Inschrijven hypotheek in Kadaster: als laatste stap gaat u naar de notaris, deze schrijft de nieuwe hypotheek in in het Kadaster en zorgt dat de oude daaruit verdwijnt door de hypotheek te royeren.

Kosten oversluiten hypotheek

Bij het oversluiten van een hypotheek komen verschillende kosten kijken, namelijk:

advies- en bemiddelingskosten;
taxatiekosten;
notariskosten voor de hypotheek (onder andere de kosten voor de hypotheekakte);
kosten voor een eventuele Nationale Hypotheek Garantie (NHG);
boeterente als u voor het eind van de rentevaste periode oversluit.

Wat kost het oversluiten van een hypotheek ongeveer? De kosten voor het oversluiten van de hypotheek zijn gemiddeld € 4.000, exclusief de boeterente. De notariskosten bedragen gemiddeld € 500. Sommige kosten die u maakt voor het oversluiten van de hypotheek zijn fiscaal aftrekbaar. Zoals de herfinancieringskosten die u maakt indien de nieuwe hypotheek een lening vervangt die u oorspronkelijk heeft afgesloten voor aankoop, verbetering of onderhoud van uw eigen woning.

Hypotheek oversluiten berekenen

Bereken wat het oversluiten u kost, wat u ermee bespaart en wat uw terugverdientijd is. Dat kunt u online vaak zelf doen, maar het is ook verstandig om een expert mee te laten kijken. Dat kan een notaris zijn of de hypotheekverstrekker. Voor een berekening heeft u informatie nodig over uw inkomen, schulden, de hoogte van de bestaande hypotheek, het soort hypotheek dat u nu heeft, de looptijd en de huidige woningwaarde.

Boeterente hypotheek oversluiten

Op het moment dat u een hypotheek afsluit, spreekt u een rentevaste periode af met de hypotheekverstrekker. Sluit u de hypotheek over terwijl die periode nog niet is verstreken, dan betaalt u een vergoeding voor de rente die de hypotheekverstrekker daardoor misloopt. De hoogte van de boeterente bij het oversluiten van een hypotheek varieert sterk en is afhankelijk van verschillende factoren, namelijk:

de rente die u op dit moment betaalt;
de rentestand op het moment van oversluiten;
het bedrag van uw huidige hypotheek (een hoger bedrag resulteert in een verhoogde boeterente);
mogelijkheid tot boetevrije aflossing, veel geldverstrekkers staan jaarlijks een boetevrije aflossing toe, vaak tussen 10% en 20% van het hypotheekbedrag. De boeterente wordt berekend over het deel dat buiten deze boetevrije aflossing valt;
de resterende looptijd van de rentevaste periode. Een langere resterende rentevaste periode leidt tot een hogere boeterente, omdat de hypotheekverstrekker gedurende langere tijd rente-inkomsten mist.

Lees hier meer over boeterente.

Hypotheek oversluiten bij dezelfde bank

Als u de hypotheek oversluit, kunt u dat doen bij de bank waar uw huidige hypotheek loopt of bij een andere bank. Sluit u over bij uw huidige hypotheekverstrekker, dan heet dat ‘intern oversluiten’. Het grote voordeel van een hypotheek oversluiten bij dezelfde bank, is dat het vaak sneller en goedkoper is doordat u geen advies-, notaris- en taxatiekosten maakt. Wel brengt de bank ook bij intern oversluiten een boeterente in rekening als u de hypotheek oversluit voor de rentevaste periode afloopt; de bank loopt namelijk alsnog rente mis.

Hypotheek oversluiten naar andere bank

Sluit u de bestaande hypotheek over naar een andere hypotheekverstrekker, dan heet dat ‘extern oversluiten’. Het grote voordeel van extern oversluiten is dat er heel erg veel keuze is. U kiest de laagste rente en de beste voorwaarden zonder rekening te houden met een beperking aanbod. Wel betaalt u ook gewoon voor administratie-, advies-, notaris- en taxatiekosten.

Aflossingsvrije hypotheek oversluiten

Met een aflossingsvrije hypotheek betaalt u alleen rente tot de einddatum, vaak dertig jaar na het afsluiten. Daarna betaalt u de lening in één keer af. Vervolgens kunt u de hypotheek oversluiten of verlengen als u voldoet aan de voorwaarden van de hypotheekverstrekker. Wilt u de aflossingsvrije hypotheek oversluiten naar een andere bank? Of dat kan, hangt af van de voorwaarden van die hypotheekverstrekker. Doorgaans mag een aflossingsvrije hypotheek niet hoger zijn dan de helft van de waarde van uw woning.

Veelgestelde vragen oversluiten hypotheek

Is het verstandig om je hypotheek over te sluiten?

Of het verstandig is om uw hypotheek over te sluiten, hangt af van of en vanaf wanneer u er financieel op vooruit gaat. Ook als de nieuwe rente lager is, bespaart u pas op de langere termijn: u heeft namelijk ook kosten aan het oversluiten en die verdient u langzaam terug met uw lagere maandlasten. Stapt u over voor de rentevaste periode afloopt, dan betaalt u ook een boeterente. Bereken voor uzelf of het voor u verstandig is om de hypotheek over te sluiten. Vraag eventueel hulp aan een hypotheekverstrekker en/of notaris.

Hoe hoog is de boete bij het oversluiten van een hypotheek?
Alleen als de rentevaste periode nog niet verstreken is, betaalt u een boeterente als u de hypotheek oversluit. Hoe hoog de boete is, hangt af van de rente die de hypotheekverstrekker misloopt. Het hypotheekbedrag en de resterende looptijd van de rentevaste periode zijn daarop van invloed. De hypotheekverstrekker berekent de boeterente over het deel dat u niet boetevrij mag aflossen.

Bekijk notaristarieven oversluiten hypotheek »