Ontvang 4 offertes
20+ jaar ervaring
Bespaar op notariskosten
Overdrachtsbelasting 2025
Overdrachtsbelasting is een belasting die veel kopers, aandeelhouders en rechthebbenden van onroerend goed moeten betalen aan de Belastingdienst. De overdrachtsbelasting bestaat uit twee tarieven: het algemeen tarief en het verlaagd tarief. Niet iedere koper betaalt overdrachtsbelasting, er zijn namelijk situaties waarin u vrijstelling krijgt, zoals met de startersvrijstelling. DeGoedkoopsteNotaris.nl informeert u over de overdrachtsbelasting bij het kopen van een huis, over wat overdrachtsbelasting is, wie het betaalt en wat de tarieven voor de overdrachtsbelasting zijn in 2025.
- Wat is overdrachtsbelasting?
- Wie betaalt overdrachtsbelasting?
- Hoe betaalt u overdrachtsbelasting?
- Wanneer betaalt u overdrachtsbelasting?
- Hoeveel is overdrachtsbelasting?
- Overdrachtsbelasting starters
- Vrijstelling overdrachtsbelasting
- Overdrachtsbelasting eerste huis
- Overdrachtsbelasting tweede huis
- Overdrachtsbelasting 2025 zakelijk
- Vermogensbelasting en (ver)koop woning eind van het jaar
- Notaris nodig bij overdrachtsbelasting?
Wat is overdrachtsbelasting?
Overdrachtsbelasting is de belasting die u als koper betaalt als u eigenaar wordt van onroerend goed, zoals bij de overdracht van een woning, bedrijfspand of stuk grond. Ook als u recht krijgt op onroerende zaken of daar aandelen in krijgt, betaalt u overdrachtsbelasting. De overdrachtsbelasting is onderdeel van de kosten koper en valt onder de Wet op belastingen van rechtsverkeer (WBR).Wie betaalt overdrachtsbelasting?
Iedereen die een woning (onroerend goed) koopt betaalt overdrachtsbelasting. Ook wanneer u recht krijgt op onroerend goed of aandelen krijgt in onroerend goed betaalt u daarover overdrachtsbelasting. In sommige gevallen krijgt u vrijstelling. Lees daarover meer in de alinea ‘Vrijstelling overdrachtsbelasting’. De betaling kunt u laten regelen door een notaris. De koper van een woning betaalt over het algemeen de overdrachtsbelasting. Men heeft het dan ook over 'kosten koper'. Wanneer u een nieuwbouwwoning koopt, neemt de verkoper de kosten van de overdrachtsbelasting voor zijn rekening. Dat heet 'verkoop vrij op naam'.
Hoe betaalt u overdrachtsbelasting?
U kunt de overdrachtsbelasting zelf betalen, maar meestal gebeurt dit bij de notaris. Deze regelt de betaling dan voor u op het moment dat de woning wordt overgedragen. U betaalt de overdrachtskosten zelf, maar deze overdrachtsbelasting wordt verrekend op de factuur van de notaris. De aangifte overdrachtsbelasting moet binnen een maand na de officiële overdracht gebeuren.
Wanneer betaalt u overdrachtsbelasting?
In onderstaande gevallen betaalt u overdrachtsbelasting:
- Als u eigenaar wordt van een onroerende zaak, zoals een woning, bedrijfspand of stuk grond.
- Als u rechten krijgt op onroerende zaken, zoals opstalrecht en erfpachtrecht.
- Bij opstalrecht heeft u het recht om op een eigendom van iemand anders iets te bouwen zonder dat diegene de eigenaar wordt van wat u bouwt.
- Bij erfpachtrecht krijgt u voor (on)bepaalde tijd het recht om de grond te gebruiken waarop uw huis staat zonder dat u eigenaar wordt van de grond. - Als u een lidmaatschapsrecht van een (coöperatieve) flatvereniging krijgt.
- - Het lidmaatschapsrecht is het recht om gebruik te maken van een (deel van een) gebouw dat eigendom is van een vereniging zonder dat u daar eigenaar van wordt.
- Op zakelijk vlak: als u eigenaar wordt van aandelen in een nv of bv waarvan de bezittingen voor het grootste deel uit onroerende zaken bestaan; ook wel 'onroerendezaakrechtspersonen'.
Hoeveel is overdrachtsbelasting?
Hoeveel is de overdrachtsbelasting die u betaalt? Dat hangt af van het tarief dat u moet betalen. In 2025 gelden er twee tarieven voor de overdrachtsbelasting: het algemeen tarief (10,4 procent) en het verlaagd tarief (2 procent). Als koper van een woning waarin u zelf voor langere tijd gaat wonen, betaalt u het verlaagd tarief. Voor alle andere onroerende zaken en situaties betaalt u het algemeen tarief. Denk daarbij aan kavels, vakantiehuizen, bedrijfspanden en een garage die u koopt nádat u uw woning heeft gekocht. Wel zijn er uitzonderingen. Is er in het bedrijfspand bijvoorbeeld een bedrijfswoning aanwezig, dan geldt voor dit gedeelte het tarief van 2 procent. De overdrachtsbelasting voor uw woning is niet aftrekbaar. U kunt de overdrachtsbelasting dus niet terugvragen bij de Belastingdienst.
Tarief overdrachtsbelasting door de jaren heen
Wat was het tarief voor overdrachtsbelasting de afgelopen jaren en wat wordt het tarief voor overdrachtsbelasting in 2025? We geven u hieronder een overzicht van de overdrachtsbelasting van 1979 tot en met 2025. U ziet daarin ook extra wijziging.Tarief overdrachtsbelasting 1979-2025 |
||
|---|---|---|
| Jaar | Algemeen tarief | Verlaagd tarief + bijzonderheden |
| <- 1978 | 5% | - |
| 1979-2011 | 6% | - |
| 2012-2020 | 6% | 2% (woningen (voor zelfbewoning en ander gebruik) |
| 2021-2022 | 8% | 2% alleen nog geldig voor woningen voor zelfbewoning + ingang startersvrijstelling |
| 2023-2024 | 10,4% | 2% |
| 2025 | 10,4% | 2% + ingang bijzonder tarief 4% verkrijging aandelen in onroerendezaakrechtspersoon |
In het Belastingplan 2025 stelt het kabinet voor om de overdrachtsbelasting voor woningen die niet worden gebruikt voor zelfbewoning vanaf 2026 te verlagen van 10,4 procent naar 8 procent.
Overdrachtsbelasting starters
Sinds 2021 is de startervrijstelling in het leven geroepen. Starters die voor het eerst een huis kopen en tussen de achttien en vijfendertig jaar oud zijn, hebben recht op deze startersvrijstelling. Deze vrijstelling zorgt voor een flinke besparing, waardoor het kopen van een huis voor starters meer binnen financieel bereik is. Is één van de kopers vijfendertig jaar of ouder? Dan betaalt hij of zij wel 2 procent overdrachtsbelasting over het deel van de woning waar hij of zij eigenaar van is.
Voorwaarden vrijstelling overdrachtsbelasting starters
Als startende koper moet u voldoen aan de onderstaande regels om van deze vrijstelling gebruik te kunnen maken.
- U bent tussen de achttien en vijfendertig jaar op het moment dat u de leveringsakte bij de notaris ondertekent.
- U koopt een woning van niet meer dan € 525.000 (2025).
- U heeft de vrijstelling van overdrachtsbelasting niet eerder ontvangen. U bent verplicht om het ontvangen van de vrijstelling bij de notaris vast te leggen.
- U gaat zelf in de woning wonen (het zogenoemde 'hoofdverblijfcriterium'). Ook dit moet u vastleggen in een verklaring bij de notaris.
Startersvrijstelling maximale woningprijs 2021-2025
Bij de invoering van de startersvrijstelling in 2021, bedroeg de maximale woningprijs in de voorwaarden vier ton. Voor 2025 ligt dat bedrag ondertussen op een maximale woningprijs van € 525.000. Hieronder ziet u wat de maximale woningprijs voor startersvrijstelling van 2021 tot 2025 was.Startersvrijstelling maximale woningprijs 2021-2025 |
|
|---|---|
| Jaar | Startersvrijstelling grens woningprijs |
| 2021 | € 400.000 |
| 2022 | € 400.000 |
| 2023 | € 440.000 |
| 2024 | € 510.000 |
| 2025 | € 525.000 |
Vrijstelling overdrachtsbelasting
Naast de startersvrijstelling zijn er andere situaties waarin u vrijstelling krijgt van de overdrachtsbelasting. Wanneer betaalt u nog meer géén overdrachtsbelasting?
- Als u trouwt of een geregistreerd partnerschap aangaat en u daardoor eigenaar wordt van onroerende zaken van uw partner.
- Als de woning op naam van u of uw partner komt als u gaat scheiden na een huwelijk of geregistreerd partnerschap met gemeenschap van goederen óf partnerschapsvoorwaarden waarin vaststaat dat jullie beiden (voor minimaal 40-60 procent) eigenaar zijn van de woning.
- Als u eigenaar van een onroerende zaak bent en daarin of daarop iets gaat bouwen.
Mogelijk vrijstelling van de overdrachtsbelasting
In sommige gevallen is vrijstelling van de overdrachtsbelasting ook mogelijk als u aan bepaalde voorwaarden voldoet. U betaalt ook geen overdrachtsbelasting als:
- u overdrachts- én omzetbelasting moet betalen;
- u een bedrijfsoverdracht aan familieleden doet;
- u een landgoed koopt;
- u een rechtspersoon fuseert, splitst of intern reorganiseert;
- u natuurgrond koopt, zoals bosgrond en natuurgebied;
- u landbouwgrond koopt voor bedrijfsmatige akker- of tuinbouw of veeteelt;
- er sprake is van inbreng in een maatschap of vennootschap;
- er landerijen worden heringericht;
- er sprake is van inbreng bij omzetting van een onderneming in een nv of bv;
- er een eigendom van onroerend goed tussen samenwoners wordt verdeeld;
- er sprake is van stedelijke herstructurering, zoals vernieuwing in de gebouwde omgeving van een stad in verouderde en verloederde gebieden.
Vrijstelling zelf laten toepassen
De vrijstelling wordt niet automatisch toegepast, ook niet als u daar recht op heeft. U laat de vrijstelling toepassen door middel van een verklaring bij de notaris. Als u op het moment van levering voldoet aan de voorwaarden voor vrijstelling, moet een notaris dat voor u aantonen. De notaris kan vervolgens ook de aangifte voor u doen. Dat moet ook als u vrijstelling krijgt.Overdrachtsbelasting eerste huis
Koopt u uw eerste huis en gaat u daar zelf in wonen, dan betaalt u in 2025 2 procent of geen overdrachtsbelasting. Als u tussen de achttien en vijfendertig jaar oud bent, krijgt u namelijk startersvrijstelling op de overdrachtsbelasting, mits u aan de voorwaarden voldoet. In dat geval betaalt u geen overdrachtsbelasting voor uw eerste huis.
Overdrachtsbelasting tweede huis
Koopt u een tweede huis of vakantiewoning, dan betaalt u 10,4 procent overdrachtsbelasting. Het percentage dat u betaalt aan overdrachtsbelasting hangt af van hoe u de woning gebruikt. Als u de koper bent en u de woning niet als hoofdverblijf gebruikt, dan betaalt u het hoge percentage van 10,4 procent. Aangezien een tweede huis of een vakantiewoning vaak geen hoofdverblijf is, geldt daarvoor dus doorgaans het hogere tarief.Maar koopt u uw tweede huis nádat u uw eerste huis heeft verkocht (het is dus het tweede huis dat u koopt, maar niet een tweede huis naast uw eerste huis) dan betaalt u 2 procent overdrachtsbelasting. Let op: heeft u de startersvrijstelling niet gebruikt voor uw eerste huis, dan heeft u daar gewoon nog recht op als u aan de andere voorwaarden voldoet.
Overdrachtsbelasting 2025 zakelijk
Over de aankoop van een bedrijfspand en aandelen in een bv of nv waarvan de bezittingen voornamelijk uit onroerend goed bestaan, betaalt u in 2025 het algemeen tarief van 10,4 procent. Ook als u een onderneming overneemt en onroerend goed onderdeel is van de overname, betaalt u daarover overdrachtsbelasting.
Vermogensbelasting en (ver)koop woning eind van het jaar
Verkoopt en/of koopt u uw huis rond het eind van het jaar? Hou dan rekening met de vermogensbelasting. Verkoopt u uw huis in het oude jaar en koopt u pas een nieuw huis in het nieuwe jaar? Dan heeft u waarschijnlijk veel vermogen op uw rekening staan, waardoor u veel vermogensbelasting betaalt. Regel de koop en verkoop dus slim, zodat u op 1 januari geen heel groot op uw rekening heeft. Op die manier bespaart u op de vermogensbelasting.
Notaris nodig bij overdrachtsbelasting?
Als u een woning koopt, heeft u altijd een notaris nodig. Deze stelt onder andere een hypotheekakte en leveringsakte voor u op. Beide aktes zijn verplicht als u een woning koopt met een hypotheek. Heeft u recht op vrijstelling van de overdrachtsbelasting, dan kan de notaris daar een verklaring voor opstellen. Bij ons vergelijkt u de notaristarieven voor de hypotheek- en leveringsakte. Vraag vrijblijvend offertes aan om een keuze te maken op basis van de voor u specifieke tarieven.
Bekijk notaristarieven voor de hypotheek- en leveringsakte »