Veranderingen op de huizenmarkt 2018

Ieder jaar verandert er het één en ander op de hypotheek- en huizenmarkt. Er zitten al een hoop regels verbonden aan een hypotheek. Best lastig om dit allemaal op een rijtje te hebben. Daarom hebben wij de 10 belangrijkste veranderingen in 2018 zo duidelijk mogelijk proberen uit te leggen. 

1. De maximale hypotheek voor tweeverdieners stijgt

Op dit moment telt het hoogste inkomen van tweeverdieners voor 100% en het laagste inkomen voor 60% mee bij de berekening van de maximale hypotheek. Vanaf 2018 wordt dit aangepast en telt het laagste inkomen voor 70% mee. Dit betekent dat u tweeverdieners net iets meer kunt lenen vanaf 2018. Tweeverdieners mogen hun volledige inkomen niet volledig bij elkaar optellen bij het berekenen van hun maximale hypotheek. Hierdoor wordt de kans op betalingsproblemen bij onverwachte gebeurtenissen (bijvoorbeeld wanneer iemand werkloos raakt) verkleind.

2. Het maximale leenbedrag daalt

De afgelopen jaren is het maximale leenbedrag geleidelijk aan verlaagd. Op dit moment mag je als huizenkoper 101% van de marktwaarde lenen. In 2016 was dit nog 102%. Vanaf 2018 daalt het maximale leenbedrag nog verder en mag u nog maar 100% van de marktwaarde lenen.

3. Aanpassing NHG-grens

Met een NHG hypotheek wordt bedoeld dat een hypotheek de Nationale Hypotheek Garantie heeft. De Nationale Hypotheek Garantie is een garantie die aan de bank wordt afgegeven door de stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW). Zo loopt de bank, waar u uw hypotheek afsluit, minder risico en hierdoor kan u profiteren van:

• Een lagere rente
• Bij gedwongen verkoop neemt NHG de eventuele restschuld over

4. Maximumtarief hypotheekrenteaftrek omlaag naar 49,5 %

Heeft u een eigen huis? Dan vraagt de hypotheekverstrekker voor het uitlenen van geld een vergoeding: de hypotheekrente. Een deel van die rente mag u aftrekken van uw inkomen, zodat u er geen belasting over betaald. Het percentage wat u mag aftrekken wordt afgebouwd vanaf 2013 met 0.5% per jaar tot een minimum van 38%. In 2018 is het percentage 49,5%.

Rekenvoorbeeld:

Stel u heeft een loon van € 40.000 per jaar. En u betaalt € 10.000 euro aan rente over uw hypotheek en hebt een eigenwoningforfait van € 3000,- (deze wordt eerst nog bij uw loon opgeteld voordat de rente er af mag voor de belasting). € 40.000 + € 3.000 = € 43.000. Hier mag u 52% van € 10.000 van afhalen. = € 5200. Dus € 43.000 – € 5200 = € 37.800. Dat scheelt je dus 2.200 euro in vergelijking met mensen die geen eigen huis hebben. Als de hypotheekrenteaftrek straks 38% is dan wordt het € 43.000 – € 3.800 = € 39.200. Dat scheelt u dus € 1.400 aan voordeel.

5. Vervallen restschuldregeling

Per 1 januari 2018 vervalt de fiscale restschuldregeling. Dit betekent dat een restschuld financieren duurder wordt, want rente is dat niet meer aftrekbaar. De restschuldregeling blijft nog wel gelden voor restschulden tot 31 december 2017.

6. Monumentenaftrek

Bent u eigenaar van een rijksmonumentenpand? Dan mag u de kosten voor het onderhoud aftrekken van uw inkomen. Het moet wel gaan om kosten die u maakt om het pand in bruikbare staat te houden. De kosten die u maakt ter verbetering van het monument worden dus uitgesloten. In tegenstelling tot geluiden dat deze aftrekregeling zou worden afgeschaft blijft deze nog ongewijzigd in 2018.

7. WOZ-waarde stijgt

Met de WOZ-waarde wordt de waarde van uw huis bedoeld. Als u uw huis wilt verkopen is het natuurlijk interessant als de WOZ-waarde gaat stijgen. Uw huis ligt goed in de markt en wordt meer waard. Maar als u niet van plan bent te gaan verkopen is het ontzettend vervelend. De WOZ-waarde is namelijk van invloed op de hoogte van het aantal belastingen die u moet betalen. De gemiddelde WOZ-waarde van woningen stijgt in 2018 met 5 tot 7 %.

8. Energierekening stijgt

De ODE, Opslag Duurzame Energie, stijgt in 2018. Dit is een extra belasting naast de energiebelasting. De ODE is ingevoerd om de subsidieregeling Stimulering Duurzame Energieproductie (SDE+) te financieren. Deze subsidie stimuleert hopelijk het investeren in duurzame energie, zoals de tegemoetkoming van nieuwe stadsverwarmingsinitiatieven en het energie-efficiënt maken van woningen. De ODE stijgt van ruim € 60 tot € 107. Daarnaast stijgen ook de tarieven van de energiebelasting.

9. Verlaging rendementspercentages

U betaalt geen belasting meer over de opbrengsten van uw vermogen, maar de opbrengst wordt vastgesteld met behulp van jaarlijks vastgestelde percentages. Dit heet het forfaitaire rendement. In 2018 daalt het tarief voor het forfaitaire rendement voor sparen naar 1,30 % (2017: 1,63 %) en voor beleggen naar 5,38 % (2017: 5,39 %). Dat betekent dat de belastingdruk op uw vermogen komende jaren zal dalen. Als we deze rendementspercentages afzetten tegen een belastingtarief van 30 % betekent dit per saldo het volgende forfaitair rendement. Het rendementspercentage wordt bepaald aan de hand van de hoogte van het vermogen. Bij een hoger vermogen komt u in een andere schijf terecht en gaat de Belastingdienst uit van een hoger rendement.

10. Verplicht sparen VvE's

VvE’s zijn met ingang van januari 2018 wettelijk verplicht een minimale reservering per jaar op te bouwen als reservepotje voor groot onderhoud. Denk aan onderhoud aan gevel, dak of lift en duurzaamheidsmaatregelen, zoals isolatie. De overheid heeft dit besloten, omdat ongeveer de helft van de VvE’s te weinig spaart, wat kan leiden tot achterstallig onderhoud. Het opbouwen van dit reserverfonds kan op twee manieren:

• Meerjaren onderhoudsplan

Met dit plan kunt u goed inzichtelijk maken wat het maandelijks gaat kosten. Er staat in welke werkzaamheden plaats moeten gaan vinden, wanneer dit plaats gaat vinden en wat de kosten ervan zijn.

• 0,5% van de herbouwwaarde

Een andere manier om het onderhoud te financieren, is jaarlijks minimaal 0,5% van de herbouwwaarde van het gehele woningcomplex te reserveren. De herbouwwaarde van een gebouw staat op het polisblad van de brand- en opstalverzekering.

Bent u van plan binnenkort een huis te kopen? Houd dan rekening met deze veranderingen. Bereid u goed voor op de aankoop van uw huis en vergelijk vast een aantal notarissen.